27 points a verifier avant, pendant et apres chaque estimation. Coche au fur et a mesure — ta progression est sauvegardee.
Aller sur app.dvf.etalab.gouv.fr. Chercher 5 ventes comparables dans un rayon de 500m, meme type de bien, moins de 2 ans. Noter le prix au m2 de chaque vente.
Astuce : filtre par "appartement" ou "maison" pour des comparables pertinentsTaper l'adresse exacte du bien. Noter le prix bas, moyen et haut du quartier. Comparer avec DVF — si ecart > 15%, creuser pourquoi.
Sur cadastre.gouv.fr : surface parcelle, limites, servitudes eventuelles. Pour les maisons : verifier que la surface annoncee correspond au cadastre.
Le Plan Local d'Urbanisme peut impacter la valeur (zone constructible, hauteur max, coefficient de pleine terre). Un terrain constructible a l'arriere = plus-value cachee.
Sur SeLoger, LBC, PAP : combien de biens similaires sont en vente dans le meme quartier ? A quel prix ? Plus il y en a, plus le vendeur devra etre competitif.
Imprimer sur papier : 3-5 ventes DVF comparables (avec adresses), carte du quartier annotee, fourchette MeilleursAgents. C'est CA qui impressionne le vendeur — du concret, pas des mots.
Le dossier papier = ta premiere arme de credibilite. Arrive avec, pas les mains vides.A partir de DVF + MeilleursAgents, calcule ta fourchette : prix bas / prix realiste / prix optimiste. Tu la confirmeras ou l'ajusteras apres la visite, mais ne viens pas les mains vides.
Telephone charge (photos), carnet de notes, metre laser (ou app), carte de visite, dossier estimation imprime, stylo.
Revele l'urgence. Si "depuis 2 ans", le vendeur hesite encore. Si "depuis 2 semaines suite a un divorce/mutation", l'urgence est reelle.
Si oui : "A combien ?" Tu sauras immediatement si le vendeur est dans le marche ou pas. Si l'estimation precedente est 20% au-dessus du marche, tu sais que le sujet prix sera delicat.
Achat ailleurs ? Location ? Depart en retraite ? Cette question revele le vrai moteur de la vente et te donne un levier : "Pour que votre projet [X] se concretise dans les temps, il faudra vendre dans les 3 mois."
Permet de calculer le net vendeur. Un vendeur qui doit encore 180k sur un bien estime a 220k n'a que 40k de marge. C'est une info cruciale pour le positionnement prix.
La question qui fait peur mais qui revele tout. Si le vendeur dit "pas en dessous de 300k" et ton estimation est a 280k, tu sais que le sujet prix sera le coeur de la negociation.
Pose cette question avec bienveillance : "Pour que je vous donne un avis honnete..."Exposition (sud = +5-10%), etage et ascenseur, balcon/terrasse, stationnement, cave, calme/bruit, etat de la copropriete (parties communes), DPE (A-B = argument de vente, F-G = decote).
Travaux a prevoir (toiture, facade, electricite), nuisances sonores, vis-a-vis, rez-de-chaussee, absence de stationnement, DPE mauvais. Chaque defaut = argument pour justifier un prix realiste.
Exterieur, chaque piece, vue depuis les fenetres, parties communes. Ces photos te serviront pour le dossier estimation et pour comparer avec les biens concurrents.
C'est LE moment cle. Sors ton dossier imprime : "Voici les dernieres ventes reelles dans votre rue / quartier." Montre les prix DVF. Laisse le vendeur reagir. C'est plus convaincant que n'importe quel discours.
Ne donne pas ton prix tout de suite. Laisse les donnees parler d'abord."Au vu des ventes recentes et de l'etat du bien, je situe votre bien entre [prix bas] et [prix haut]. Pour vendre dans un delai raisonnable (3-4 mois), je recommanderais de partir sur [prix milieu]." Une fourchette est plus honnete et plus credible qu'un prix fixe.
Sauf urgence reelle, propose de revenir dans 48h avec un dossier complet. Ca montre du serieux, ca evite la pression, et ca laisse le vendeur digerer le prix. "Je prefere vous envoyer un dossier propre par email et on en reparle mardi."
La formation Accelerateur t'accompagne pendant 6 semaines pour decrocher tes premiers mandats — prospection, estimation, closing.
Decouvrir la formation"Bonjour [Prenom], merci pour votre accueil. Je vous envoie le dossier estimation complet par email demain matin. Bonne soiree, [Ton prenom]." Court, pro, rapide.
Email structure avec : recapitulatif du bien, 3-5 ventes comparables (DVF), fourchette de prix recommandee, ta strategie de mise en vente, et un appel a l'action clair.
"Bonjour [Prenom], c'est [Ton prenom]. Vous avez eu le temps de regarder le dossier ? Est-ce que les prix vous semblent coherents avec ce que vous aviez en tete ?" Ecoute active. Si objection prix, reviens sur les donnees DVF.
Si pas de reponse : "Je reste a votre disposition. En attendant, voici un apercu du marche dans votre quartier ce mois-ci : [1-2 faits marche]. Bonne semaine."
Ne jamais insister plus de 3 relances. Si le vendeur ne repond pas, note-le dans ton CRM et relance dans 3 mois.Enregistrer : nom, adresse du bien, fourchette de prix, date de visite, temperature (chaud/tiede/froid), prochaine action. Meme un tableur Excel suffit au debut.
Meme si le mandat n'est pas signe : garde le dossier (photos, DVF, notes). Le vendeur peut revenir dans 3-6 mois. Tu auras une base pour reagir vite.
Le vendeur sera content 5 minutes. Puis le bien ne se vendra pas pendant 6 mois, le vendeur perdra confiance en toi, et finira par baisser le prix tout seul — ou changer d'agent. Sois honnete des le depart, meme si ca pique. Les donnees DVF sont ton bouclier : "Ce n'est pas moi qui decide du prix, ce sont les ventes reelles."
Un agent qui arrive avec "mon experience du marche" comme seul argument perd face a celui qui arrive avec un dossier imprime, des ventes comparables et une carte du quartier. Le vendeur ne te croit pas sur parole — il croit les donnees.
80% des mandats se signent entre J+3 et J+15 apres l'estimation. Si tu ne relances pas, tu laisses le vendeur aller voir un concurrent qui, lui, relancera. La sequence J+0 (SMS), J+1 (email dossier), J+3 (telephone), J+5 (email relance) est non-negociable.
Un document Word/Google Docs avec les sections pre-remplies : recapitulatif bien, tableau comparables (5 lignes vides), carte du quartier (espace reserve), fourchette de prix, strategie de vente. Tu le remplis en 20 min au lieu de repartir de zero a chaque fois.
Meme si le vendeur ne signe pas de mandat, il a recu un service (estimation gratuite). Envoie un SMS J+7 : "Si vous avez apprecie mon travail d'estimation, un avis Google m'aiderait beaucoup : [lien]." 1 estimation sur 3 peut generer un avis. En 6 mois, tu as 15-20 avis.
Les avis Google sont le meilleur investissement long terme pour un agent local.La formation Accelerateur Premier Mandat couvre la pige, le reseau d'apporteurs, l'estimation ET le closing. 6 semaines, 297 EUR.
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